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　　近期，備受關注的長租公寓市場成為新的熱點。從去年開始，政策集中釋放，加上住房租賃市場的天然容量，各路運營者紛紛入局，長租公寓市場，儼然已成為資本的新風口。　　西安長租公寓發展迅猛　　品牌已達60家左右　　每年春天，伴隨著求職高峰期，西安租房市場也升溫，這意味著換房季的開始。過去，租客得尋覓房源或者找中介，要么散租或者合租，現在又多了一種新的選擇：長租公寓。　　超過20萬間，這是去年一家租房平臺發布的西安長租公寓數量統計。在這超過20萬間長租公寓里，機構租賃企業即品牌公寓的數量接近5萬間，50間以下的散戶（職業二房東）大約有3000-4000家，掌握的房源數量大概在15萬間上下。　　“其實市面上的公寓數量很難精確統計，只能說發展迅猛。”E客公寓CEO程賓表示，一方面這和城市發展中日益龐大的租賃需求有關；另一方面，也要考慮存量房集中供應以及國家對住房租賃市場的政策鼓勵下，大量企業和資本涌入。　　近兩年以來，長租公寓這一新興模式得到市場追捧，泊寓、冠寓、E客公寓、魔方公寓、美麗屋、紅璞公寓、香檳公寓等等紛紛在西安布局，背后的經營者不僅有開發商、房地產運營商，還有從酒店、金融行業跨界者以及職業二房東升級而來。據程賓估算，西安市場上叫得上名字的長租公寓，可能已達到60家左右。　　不過，從運營中的長租公寓來看，雖然大多定位偏年輕的求租群體，但實際上，各家公寓的定價相差懸殊。相對來說，千元檔房源相對集中。最便宜的每月只要七八百元，而最貴的連鎖服務公寓月租超過萬元，也就是說，價差最高已達到10倍以上。　　對于公寓租金如何定價，民生銀行西安分行投資投行顧問周文豪介紹，一般都是在周邊精裝修房源租價的基礎上，結合自身成本、品牌、地段、服務內容來確定。　　賣點主打裝修和服務　　住戶不全是“單身狗”　　與傳統出租房相比，很多長租公寓并不突出價位賣點，甚至實際定價略高于周邊租賃房源。在大興東路一家長租公寓，有一居室、兩居室可以選擇。這里的工作人員介紹，根據朝向和面積不同，每套月租從1900-3000多元不等。　　相比之下，普通租房要便宜些。從中介的掛牌價來看，附近帶電梯高層，一居室配家具家電，大約在1300-1600元/套/月，兩居室在2000多元/套/月。　　南稍門附近一家長租公寓，推出了20㎡~60㎡5種戶型，半年起租，月租價從1000多到2000多元不等。以這個價位，在周邊找類似大小的單元房并不困難。　　對此，有業內人士認為，品牌長租公寓裝修風格統一、管理嚴格，提供管家服務、免費健身房、會客空間、公共廚房等精細化服務，這些都是年輕租客所看重的。他同時認為，長租公寓租金高于出租房并不難理解，因為省去了中介、物業等費用，又主要面向注重租住體驗的年輕白領、創業者和商務人士，他們有比較強的租金承受能力。　　那么，生活在長租公寓里的是什麼樣的人？去年底，有機構調取了9000多戶長租公寓的租客大數據，并用“單身狗”來形容這張群體“畫像”，結果發現：男租客略多于女租客，單租多過合租，他們的平均換房周期多在1-3年，但住戶不全是單身狗　　泊寓一位工作人員介紹，他們的客戶以年輕人為主，不少還沒結婚，“期望住所交通便利，晚上能有一個安全又兼顧社交的空間。”　　程賓表示，長租公寓的單身租客較多，但也有情侶入住。為了生活便利，通常以地緣類住戶居多。像定位輕奢的E客公寓高新社區，因為靠近西安創業咖啡街區，就吸引了不少金融行業、互聯網和科技領域人士。　　集中式與分散式并行發展　　競相入場各有所長　　“租賃市場很大，并不是大家通常想的沒有房子的人才去租房。”鏈家研究院院長楊現領說，高收入家庭、改善型人群，也是有整租需求的群體。他們有房子，可能還不只一套，但因為教育和工作原因，還需要租房。　　顯然，租房已經變成大眾需求。據中國指數研究院測算，當前我國總租賃人口接近1.8億人，占總人口比重為13%，租房市場規模達1.38萬億元，預計2020年我國租賃市場規模將達1.71萬億元。而現在，這個市場的潛力僅僅被挖掘了8000億元。　　易居研究院智庫總監嚴躍進介紹，早在十年前，市面上就已出現酒店式公寓、服務式公寓。2012年開始，受互聯網+房產的影響，一些企業有意識地試水長租公寓。近兩年租賃政策釋放，加上租金證券化和各類房地產信托投資基金的創新，促成了行業的集體爆發。　　據了解，國內長租公寓市場已經形成了兩種運營模式：集中式與分散式，而這兩種模式，在西安市場上都已經出現。　　根據中指院的報告，開發商和房地產運營商運作的長租公寓，多以集中式出現。這類公寓的房屋多來源于商業用房、原有酒店或開發商手中閑置房產，經統一裝修改造，為租客提供社區化服務，公共區域配備娛樂休閑設施，西安市場上的泊寓、冠寓、E客公寓、魔方公寓等都屬于這種模式。另一類則是分散運營，多是從個人房東處獲取房源，房源位置相對靈活，鏈家自如、蛋殼公寓等都是這么做的，西安市場也有拾光盒公寓、易居公寓等品牌。　　吳先生有近十年的物業服務經驗。他告訴記者，集中式公寓偏向于中高端客群，能夠提供社區化的物業和增值服務，便于組織面對面的線下活動，但初期投資較大且回報周期較長。分散式長租公寓的最大優勢就是單套房源的獲取成本不高，所以容易取得房源數量優勢，缺點是難以形成規模效應，而且提供給租客的公共服務偏少，主要靠租金差來賺取利潤。　　資本與資源的較量　　導致行業拿房成本上升　　有人說，2017年是長租公寓的元年。持續有資金注入，有更多的運營者入局，長租公寓行業儼然已站在了風口之上。據克而瑞機構數據顯示，全國30強房企中已有1/3涉足長租公寓，而且這一數字還在不斷增加。房企的加入給長租公寓市場帶來了更多資金，也加劇了規模大戰。據不完全統計，目前15家最大的開發商有10家加入戰局。　　根據鯨準去年底收錄的數據，國內過半長租公寓項目已發生融資事件，資本所投金額達67.5億元。并且，資本熱錢仍在不斷輸入。目前，行業最高單次融資記錄已達到40億元。甚至在新三板市場上，今年以來，也出現了誼盛股份、樓市通兩家掛牌公司相繼宣布將主營業務變更為長租公寓運營的事件。　　嚴躍進提醒，類似“風口”、“巨額融資”等表述，其背后的邏輯在于，長租公寓項目需要迅速做大規模，所以短期內還是資本和資源的較量。較量過程中，資產模式也隨之加重。　　為了達到規模效應，行業內一些運營者不惜成本，大量購入資產，甚至很多開發商在入場時，除了投入自持物業，也開始并購擴張，直接帶來的結果就是拿房成本提升，物業資源的競爭趨于白熱化。某房企公寓業務負責人介紹，長租公寓的收房和裝修等成本，差不多占到總成本的7成左右，而這70%需要在前期短時間投入，卻不是一天兩天就能回本。　　程賓表示，擺在長租公寓經營者面前的第一道門檻就是資產獲取，獲取資產不易，獲取優質資產更加不易。事實上，租房市場和傳統的房地產開發完全不同，傳統模式是以開發和銷售為主，強調高周轉、高流轉、高杠桿。可是經營住房租賃，涉及資產評估-工程改造-房地產營銷-金融運作-后期運營等環節，房子推向市場就是服務的開始，這屬于全能型的綜合比拼，絕非資產端就能解決。　　市場尚未到成熟期　　未來將比拼運營能力　　把“住房租賃企業”列為首要的市場主體，讓很多企業嗅到了這一市場的商機。去年7月底，住建部會同有關部門選取了廣州等12個城市列入首批開展住房租賃試點城市名單，隨后各地陸續出臺了涉及土地、產權和平臺搭建等多個領域的住房租賃新政。　　在不少行業人士眼中，從深化“租售并舉”的角度看，去年12城的試點或許僅僅是個開端，今年的試點范圍還會繼續擴圍。未來幾年內，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，租賃市場可能會是房地產市場中唯一享有政策紅利的領域。　　另一方面，過去兩年，RE-ITs（房地產信托投資基金）的試點常常被提及，盡管目前相關稅收政策和配套法律法規還未出臺，但此前部分項目的破冰動作，也讓業內有了更多期待。　　周文豪認為，伴隨政策紅利釋放和土地等資源傾斜，后續資本市場的投入還將繼續加大，越來越多的房企也會盯上這塊“蛋糕”。在行業還沒有出現壟斷性龍頭的背景下，市場參與者不會停下搶地盤的腳步。　　“西安長租公寓市場目前還處在培育期。”獨立地產評論人士李連源表示，這和西安此前的流動人口不足有關。去年開始，西安放開了人口和落戶制度，并提出千萬人口目標，預計在未來兩三年里，長租公寓市場將會迎來更好的發展勢頭。　　程賓認為，除了資源和資金，運營同樣是未來企業間的一個壁壘。這既是對人才和團隊的考量，也是對品牌和差異化服務的考驗。服務精準客群的特定需求，或許是產品突出重圍、獲得可持續發展的方向。　　諸多品牌與資本紛紛搶灘西安，混戰才剛剛開始。目前還處在發展階段的長租公寓，被資本裹挾，市場遠未成熟，未來不排除會碰到很多新問題。華商報記者李程黃濤文/圖?

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