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原標題：民宿經營模式升級：從網紅房東到精品民宿投資人　　“從早上8點到晚上11點都有人線上咨詢，民宿相關政策出臺后也增加了運營難度，保潔、維修和備品都需要親自把控。如果每套房源凈盈收沒超過1000元，那這套民宿就算是虧損的。因為瑣事實在太多了，要投入時間和精力，還要承擔風險。”在北京運營著30套民宿的麥子是民宿房東圈里的達人，隨著民宿市場競爭加劇，民宿逐漸走向精品化發展，麥子也實現了民宿房東到民宿投資人的身份轉換，用更輕松更有保障的方式來管理她的民宿。　　對比中國各省市的民宿市場，北京地區算不上火爆，因此麥子在北京準備第一套民宿時非常擔心。經過了20天的軟裝改造，麥子將她租下的這套45平米開間公寓上線，不到一天的時間就訂出去了40個間夜。　　麥子說：“當時真的特別開心，我想接下來要做的事情就是拿更多的房源，把民宿的生意規模化。”于是，麥子在接下來半年的時間里陸續租下了二十幾間房源做民宿，這其中當然也有在虧損的房源。作為曾經管理過千萬級日活產品的產品經理，麥子全身心投入到民宿行業中，用做產品的成功經驗來經營她的民宿生意。　　“我把民宿當作產品迭代，虧損了就去找原因，和經營好的民宿做對比，找到提升預訂率的方法。比如民宿看起來不夠溫馨，也許是因為白色墻面缺乏情調，我就嘗試貼彩色的壁紙或者加墻面裝飾。普通燈光拍照不好看，我就增加臺燈、射燈和落地燈。”麥子總結了高收益的精品民宿必須要具備的三個要點。　　首先是房源本身的選址和特色。位置要靠近商圈或交通便利，配套設施齊全。社區安全性和私密性高。房型最好有突出特色，如復式或者是極具北京特色的四合院，房間里有吊床、露臺等功能區，也能提升民宿的競爭力。　　其次，要學會民宿包裝。通過香薰、浴缸、吊床和投影等家居物品打造出溫馨舒適的居住體驗。在民宿預訂平臺上，通過文字和圖片凸顯民宿的個性，定期做更新和特價活動，同時注重線上平臺的口碑維護。　　最后也是最難控制的一點就是服務。住客的心理需求是難以捉摸的。有的人喜歡私密環境，有的又熱衷與房東互動體驗當地文化，每個人住民宿的動因都不同，因此要提供因人而異的定制化服務。　　這三個要點是許多人向麥子咨詢如何打造精品民宿的時候，她給出的回答。如今，民宿產品呈爆發式增長，市場競爭愈發激烈，只有極少數的精品民宿供不應求，而大部分普通民宿卻難以應對淡季中漫長的空房期。實現民宿盈利，只做高入住率的精品并不足夠，還要用高效的運營模式來控制成本。無論旺季還是淡季，民宿房東的運營工作要覆蓋從線上到線下的各種瑣事，麥子也是在一次次“付費教育”中才找到更高效的運營模式，而現在的民宿市場形勢已讓新手失去了麥子在起步時的試錯機會。為了進一步探索精品城市民宿市場規律，麥子于2017年加入精品城市民宿運營品牌城宿，與城宿創始人譚勝虎和多位資深民宿房東共同創業，不斷打磨規模化管理分散式民宿的方法，打造出更多精品城市民宿，補充民宿市場的優質資源。目前麥子的30套民宿也都交給城宿運營管理，平均入住率仍保持在85%以上。　　“專業化的運營和品牌化的運作是民宿規模化發展的必然趨勢。“城宿創始人譚勝虎將城宿品牌的經驗和資源輸出，通過“城市合伙人”民宿投資計劃，為廣泛有意向投資民宿或正在運營民宿的房東提供幫助。

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