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　　相對于住宅市場，南京寫字樓市場一直顯得波瀾不驚，鮮有投資火熱的局面。但筆者從即將發售的南京新地中心等寫字樓項目了解到，近期來咨詢項目情況的買房人明顯比前幾個月增多了，甚至還有不少人托關系希望整層整層的購買。　　　　新政之下，為何寫字樓能夠逆風飛揚?原來今年4月中旬二套房貸新政出臺后，很多實力雄厚的購房者認識到，投資商品住宅和投資寫字樓的門檻差不多了，而南京寫字樓的價格一直與相鄰的住宅相近甚至更低，未來仍有上升潛力，因此有人認為，投資住宅的時代過去了，現在投資寫字樓正是好時機。　　　　寫字樓租金回報高　　　　最近一段時間，一家業內知名網絡論壇上人氣火爆，普通網友講述的買房故事吸引了不少讀者，其中有位網友5年買下6套房子的經歷更是著實搶了不少“眼球”。　　　　網友“華僑路看客”透露，從2006年開始，5年的時間里他先后買過6套房子，其中既有普通公寓、別墅，也有寫字樓。而從這幾年的買房和投資經歷中，“華僑路看客”已經體會到投資寫字樓的優勢，“貸款主要是用租金償還，沒有壓力”，而且他認為目前南京的寫字樓市場處于低谷，未來10年的增值速度一定超過住宅。　　　　2008年，“華僑路看客”買下第一套寫字樓，總價300萬，貸款150萬，每個月需要還貸1.8萬，而出租后的月租金為2萬，租金完全可以還貸款。2010年6月，該網友又購買了兩套寫字樓，總價共320萬，首付160萬，月還貸2萬，因為他買房的時候就已經談好出租并簽訂協議，月租金2.8萬元，租客一次性付款一年，因此也沒有什麼還貸的壓力。　　　　有熱心的網友計算了一下他的租金收益率，大概在年10%，并且與住宅投資做了比較，“320萬目前在奧體只能買一個四房，即使豪裝，也最多租到10萬一年，收益率只有3%”，顯然寫字樓的出租收益更可觀。　　　　寫字樓市場兩極分化　　　　新政給南京寫字樓市場帶來了新機遇，一些開發商已經注意到了這個現象。大發集團策劃經理吳君透露，凱潤金城項目的寫字樓部分即將發售，目標瞄準了實力雄厚的大客戶。　　　　據他們調查，南京的寫字樓市場呈現兩極分化的趨勢，一些剛剛起步、規模和實力有限的中小企業比較青睞經濟的辦公場所，售價不高，基本在2萬元㎡以下，而租金也較便宜，基本穩定在2元-3元㎡天。對于投資者來說，中低端的寫字樓因為分割后的面積小，總價低，實用性強，持有的成本也相對低一些，因此適用于資金有限的投資新手。　　　　新街口一家寫字樓項目的銷售負責人也告訴筆者，他們那里有小戶型，而且單價也比周邊住宅低很多，“總價100萬多點就能買到”，7月1日起南京住宅禁商后，他們項目中的小面積寫字樓關注度有所提升。　　　　吳君表示，隨著南京城市經濟的發展和地位的提升，越來越多的知名企業需要高檔的辦公場所來提升自己的品牌形象，因此近幾年南京寫字樓的品質也開始提升，比如位于鼓樓的綠地紫峰大廈，奧體CBD的新地中心，以及凱潤金城寫字樓，無論地段、交通、區域發展前景，還是項目自身的軟、硬件設施都堪稱標桿。不過高端寫字樓租金高、售價也高，而且出售的起步面積也較大，因此更適合于資金實力雄厚的購房者。　　　　如轉手一半利潤交稅費　　　　統計數據顯示，2010年上半年，南京寫字樓成交面積為11.6萬平方米，與去年同期相比增長了8.6%。與此同時，一些寫字樓項目的成交價格和租金也出現了小幅攀升。　　　　不過，高回報也必然伴隨著高風險，寫字樓投資也絕不是一片坦途。從供求關系看，根據南京網上房地產的統計，當前南京寫字樓可售面積將近73萬平方米，而下半年還會有相當大的體量上市，戴德梁行南京分公司有關專家預測，南京甲級寫字樓的空置率可能會超過35%。　　　　中介人士告訴筆者，寫字樓投資雖然在首付和利率方面與購買二套住宅門檻一樣，不過貸款的期限最長只能10年，而且轉手的稅費也高，營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等各項稅費相加合計要占到增值部分的55.6%。這樣一來，投資寫字樓短期炒作肯定不合算，要做好長線準備，但如果寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，不像住宅還可以自己住，而且空置期間的物業管理費、電費等也將是一筆不小的開支，投資者要有充分的考慮。　　　　

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